الف-توجیه اقتصادی تخلفات ساختمانی در شهر مشهد

در فضای سرمایه‌گذاری شهر مشهد، شناخت دقیق قیمت تخلفات ساختمانی و قوانین کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، امری ضروری است.این گزارش جامع  بر اساس آخرین دستورالعمل ها و  قوانین مرتبط با ماده  ۱۰۰ قانون شهرداری، مصوبات شورای اسلامی شهر مشهد و تعرفه‌های سال ۱۴۰۵ و با تکیه بر تحلیل دقیق بازار املاک و داده‌های رسمی، تدوین شده است. این تحلیل، به عنوان مرجع پایه برای راهنمای ساخت یا مشارکت پروژه های ساختمانی در شهر مشهد، به فعالان بازار ساخت و ساز کمک می‌کند تا ریسک‌های تخلفات ساختمانی را ارزیابی کنند و به سمت سرمایه‌گذاری هوشمند با بازدهی مطمئن حرکت نمایند.

بررسی و محاسبه مبلغ قبل از انجام تخلف

بررسی داده‌های تخلفات کمیسیون ماده ۱۰۰ نشان می‌دهد که قیمت هر مترمربع تخلف بر اساس عوامل متنوعی مانند کاربری، موقعیت، مجموع طبقات ساختمان ، سال وقوع و ... متغیر است. این گزارش، نخستین تحلیل جامع قیمت تخلفات ساختمانی مشهد ۱۴۰۵ است که امکان مقایسه سالانه را فراهم می‌کند. اگر مالک زمین با سند شش‌دانگ هستید و به پروانه ساخت یا پایان‌کار فکر می‌کنید، قبل از هر تغییری، هزینه‌های کمیسیون ماده ۱۰۰ را محاسبه کنید.

• از ساختمان‌های مجاور الگو نگیرید، زیرا هر مورد منحصربه‌فرد است.
• در قراردادهای مشارکتی، مازاد متراژ را بدون بررسی رقم تخلفات امضا نکنید.
•  فلسفه کمیسیون، پیشگیری از تخلف است پس توجیه اقتصادی را قبل از هرگونه تخلفی بررسی کنید .

بررسی لایحه کمیسیون ماده 100 و تنظیم دفاعیه فنی

  اگر تخلف انجام دادید و لایحه ماده ۱۰۰ برای شما ابلاغ شده است، برای فهم مبلغ تخلف به تفکیک آیتم‌ها و نوشتن لایحه فنی، این متن را مطالعه کنید. این متن به شما کمک می‌کند تا جزئیات محاسبات (مانند K پایه، ضرایب حوزه درآمدی، عرض معبر و غیره) را تفکیک کرده و لایحه‌ای فنی و مستند برای دفاع یا مذاکره با کمیسیون تهیه نمایید.

اختیارات کمیسیون ماده ۱۰۰

 کمیسیون ماده ۱۰۰ به عنوان بازوی اجرایی شهرداری، اختیارات زیر را برای مقابله با تخلفات ساختمانی دارد:

 گزینه‌های تصمیم‌گیری: قلع بنای غیرمجاز یا اعمال جریمه نقدی.

 محدوده جریمه‌ها:

•  کاربری مسکونی: حداقل  0.5K (تا حداکثر  K3 به ازای هر مترمربع).
•  کاربری تجاری: حداقل  K2 (تا حداکثر  K4 به ازای هر مترمربع).

         (K: واحد ارزش پایه تخلف، بر اساس عوامل زیر محاسبه می‌شود).

 نقش مامور بازدید

صحت اطلاعات ارسالی (میزان تخلف، کاربری پایه، سال وقوع، ارتفاع مجاز و موجود) تعیین‌کننده K است.

 دقت در فرم بازدید، یکی از مهمترین کلیدهای کاهش  K است.

توجیه اقتصادی هزینه کل تخلف

 K محاسبه‌شده پس از اعمال ضرایب + عوارض پروانه به‌روز (عوارض ابقاء) + ۲۷.۵% سهم تأمین اجتماعی.

  این مجموع، اغلب پس از کسر قیمت فروش واحدهای مسکونی یا تجاری ، پروژه را از توجیه اقتصادی خارج می کند.( به دلیل نقش پیش گیرانه از وقوع تخف)

  در ادامه عوامل تعیین کننده ارزش K بررسی و  کمترین و بیشترین قیمت تخلف ساختمانی در شهر مشهد در سال 1405 مورد بررسی قرار می گیرد.

ب- عوامل تعیین‌کننده قیمت پایه تخلف ساختمانی (ارزش K)

 محاسبات بر پایه مصوبات شورای اسلامی شهر مشهد (شماره 22895/97/5 /ش مورخ 26/12/1397 ، 15810/97/5 /ش مورخ 20/09/1397 ، 3618/99/5 /ش مورخ 20/03/1399 و  18338/99/5 /ش مورخ 06/11/1399) انجام شده. عوامل کلیدی به شرح زیر دسته‌بندی می‌شوند:

۱. موقعیت ملک در نقشه بلوک همگن

 نقشه ای تحت عنوان بلوک همگن براساس مصوبات شورای اسلامی شهر مشهد برای شهر تهیه شده است که آخرین ویرایش آن مربوط به بهمن ماه 1399 می باشد. براین اساس هر ملک بسته به موقعیت خود دارای ارزش ریالی برای محاسبه تخلف ساختمانی می باشد

2- حوزه درآمدی و سال ساخت

 خیلی مهم است تخلف شما در چه سالی رخ داده شده باشد. هر تخلف بسته به سال مورد نظر ضریب خاص خود را می گیرد.

 در پروژه های بزرگ اهمیت سال تخلف دوچندان است، به همین دلیل به تمام سازندگان پیشنهاد می شود نسبت به کنترل ساخت ساخت در فرم بازدید اقدام نمایند.

به عنوان نمونه در حوزه 1 درآمدی شهر مشهد، در سال 1398 ضریب 25% و سال 1399 ضریب  35%  در نظر گرفته شده و  هر سال 10 درصد افزایش یافته تا در سال 1405  به 95% رسیده است. این در حالی است که در حوزه 5 درآمدی شهر مشهد، در سال 1398 ضریب 3% و سال 1399 ضریب  13%  و در سال 1405  ضریب 95% در نظر گرفته شده است

 3-عرض معبر

 عرض معبر طرح تفصیلی  همانطور که یکی از معیارهای اساسی در محاسبه پروانه می باشد در محاسبه تخلفات نیز نقش اساسی دارد. به عنوان نمونه در معابر 10 متر تا 12 متر ضریب 1 و در معابر 45 و بیشتر ضریب 1.25 در نظر گرفته می شود.

 4- تعداد دسترسی

 پلاک شما از چند معبر دسترسی دارد؟
 ضرایب از یک دستری (1)، دو دسترسی (1.1) تا سه دسترسی و بیشتر (1.2) تعیین می شود.

5-مجموع طبقات بالای همکف

 قیمت  تخلف ارتباطی به  صرفا موقعیت تخلف در  طبقات ندارد (زیر زمین، همکف، طبقات یا حتی بام) یعنی مثل زمان پروانه اینطور نیست که در زیر زمین ها و طبقات بالای همکف ضریب کمتر از همکف داشته باشد، اما مجموع طبقات بالای همکف ساختمان به عنوان ضریبی در محاسبه کلیه تخلفات یک ملک محسوب می شود.

 اگر ملکی 5 طبقه بالای همکف باشد ضریب 1 به آن اختصاص داده می شود و به ازای هر طبقه بیشتر 0.03 به این ضریب اضافه می شود مثلا ساختمان 6 طبقه بالای همکف ضریب 1.03 ، ساختمان هفت طبقه بالای همکف ضریب 1.06 و... بدین ترتیب تخلفات ساختمانی در ساختمان های بلند مرتبه چندین برابر محاسبه خواهد شد .

6-ارتفاع هر طبقه

 خیلی مهم است در مجوز شما و در بازدید وضع موجود شما چه ارتفاعی برای هر طبقه شما درج شده است.
ضریب ارتفاع هر طبقه = جذر سوم (ارتفاع موجود / ارتفاع مجاز)

 به طور مثال اگر ارتفاع کف تا کف پلاک شما براساس مجوز 3.5 درج شده باشد اما شما ارتفاع 5 متر را اجرا کرده باشید ضریب 1.1262 در تخلفات شما محسوب می شود.

7- کاربری طبقه

 مهم نیست کاربری یا فعالیت اضافه شده شما ( تخلف شما ) چیست
بلکه مهم این است که این فعالیت در کنار چه کاربری اصلی( غالب) اتفاق افتاده است.
به عنوان مثال اگر خلاف شما مربوط به فضای مشاع (سرویس بهداشتی، بالکن، راهرو و ...) باشد بسته به این که غالب کاربری آن طبقه چه باشد محاسبه می شود ، یعنی اگر کاربری غالب تجاری باشد یک متر مربع سرویس بهداشتی نیز معادل یک مترمربع تجاری محاسبه می شود.

•      بیشترین ضریب کاربری مربوط به کاربری تجاری با ضریب 1.25
•      کاربری اقامتی و اداری با ضریب 1.1 .
•      کاربری مسکونی ضریب 1
•      کاربری صنعتی، کارگاهی، حمل و نقل و انبار داری ضریب 0.9
•      سایر كاربریها (خدماتی، آموزشی، ورزشی، مذهبی، درمانی و ...) ضریب 0.8

ج-کمترین و بیشترین رقم تخلف ساختمانی شهر مشهد در سال 1405

 کمترین قیمت مربوط به ارزش بلوک همگن مربوط به سه بلوک 0201 (جاده توس )، 0614 (شهرک شهید رجائی)  و 0618 (شهرک شهید باهنر)  و بیشترین قیمت  مربوط به بلوک 0122 (حاشیه بلوار ملک آباد ) می باشد .

 حالا در ادامه به محاسبه یک متر مربع تخلف ساختمانی در کاربری های مسکونی و تجاری در این دو موقعیت از شهر مشهد می پردازیم.

لازم به ذکر است برای مقایسه بهتر، فرض بر این شده است که در هر دو حالت تعداد یک دسترسی به پلاک وجود دارد،  مجموع  تعداد طبقات بالای همکف ساختمان 5 طبقه بوده و اختلاف ارتفاعی میان مجوز و بازدید زمان تخلف وجود ندارد.

• به مبالغ ذیل عوارض پروانه مسکونی یا تجاری رو اضافه کنید
•   به مجموع مبالغ 27.5 درصد سهم تامین اجتماعی رو هم اضافه کنید

 حالا اگر بازهم تخلف برای شما سود آور است  و فکر می کنید ما به التفاوت هزینه های مذکور از درآمد حاصل از فروش بازهم دارای توجیه اقتصادی است، گزینه تخلف را انتخاب کنید

 یک متر تخلف ساختمانی در شهرک شهید رجائی  مشهد  در سال 1405

•      ارزش بلوک همگن در شهرک شهید رجائی 26,250,000 ریال
•     حوزه درآمدی 5، سال وقوع تخلف 1405 (ضریب 73%)
•     معبر 10 تا کمتر از 12 متر، ضریب 1
•     کاربری مسکونی ضریب 1 و کاربری تجاری ضریب 1.25
•     سایر ضرایب1

 K مسکونی برابر 19,162,500 ریال ( حداقل جریمه نیم کا برابر 9,581,250 ریال و حداکثر جریمه سه کا برابر 57,487,500 ریال)

 K تجاری برابر 23,953,125 ریال ( حداقل جریمه دو کا برابر 47,906,250 ریال و حداکثر جریمه چهار کا برابر 95,812,500 ریال)

یک متر تخلف ساختمانی در بلوار ملک آباد مشهد در سال 1405

• ارزش بلوک همگن در حاشیه بلوار ملک آباد 380,000,000 ریال
•      حوزه درآمدی یک سال وقوع تخلف 1405( ضریب 95%)
•     معبر 45 و بیشتر، ضریب 1.25
•     کاربری مسکونی ضریب 1 و کاربری تجاری ضریب 1.25
•     سایر ضرایب1

K مسکونی برابر 451,250,000  ریال( حداقل جریمه نیم کا برابر 225,625,000ریال و حداکثر جریمه سه کا برابر 1,353,750,000ریال)

K تجاری برابر 564,062,500 ریال ( حداقل جریمه دو کا برابر 1,128,125,000ریال و حداکثر جریمه چهار کا برابر 2,256,250,000ریال)